Les avantages fiscaux de la vente en viager

La vente en viager est bien plus qu’une transaction immobilière : c’est une stratégie patrimoniale qui permet de sécuriser ses revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement avantageuse.

En France, et notamment à Nice et sur l’ensemble de la Côte d’Azur, de nombreux seniors optent pour cette formule pour optimiser leur retraite et alléger leur fiscalité.

Dans cet article, l’équipe d’HORIZON vous détaille les principaux avantages fiscaux liés à la vente en viager, en nous appuyant sur les textes de loi en vigueur et des cas concrets.

1. Un impôt allégé sur la rente viagère

Lorsque vous vendez votre bien en viager, la rente que vous percevez chaque mois est soumise à l’impôt sur le revenu, mais de manière très favorable. Elle bénéficie d’un abattement forfaitaire en fonction de votre âge au moment de la première perception.

Barème de l’abattement (article 158-6 du Code général des impôts) :

• Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable
• De 50 à 59 ans : 50 %
• De 60 à 69 ans : 40 %
• 70 ans et plus : seulement 30 % de la rente est imposable

Exemple concret à Nice :
Mme Dupont, 78 ans, vend son appartement dans le quartier des Musiciens en viager occupé. Elle perçoit une rente mensuelle de 1 200 €. En raison de son âge, seuls 30 % de cette rente, soit 360 €, sont considérés comme un revenu imposable. Avec l’application du barème progressif de l’impôt, son taux d’imposition effectif est faible, voire nul si elle bénéficie de crédits ou d’une faible tranche d’imposition.

2. Exonération de la plus-value immobilière

Un autre avantage majeur de la vente en viager est l’exonération totale de la plus-value dans certains cas.

Selon l’article 150 U, II-1° du CGI :

La vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, y compris en cas de viager.

À noter : Cela reste valable même si la vente est en viager libre, à condition que le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de la signature de l’acte.

Exemple concret :
M. et Mme Arnaud, résidant à Nice dans le quartier de Cimiez, vendent leur villa en viager libre pour un montant global estimé à 950 000 €. Ayant vécu dans cette maison depuis plus de 20 ans et y résidant encore au moment de la vente, ils sont exonérés à 100 % de l’impôt sur la plus-value, malgré la forte valorisation de leur bien sur les deux dernières décennies.

3. Transmission du capital en dehors des droits de succession

La rente viagère perçue par le crédirentier peut être utilisée pour aider ses proches de son vivant, faire des donations, ou constituer une assurance-vie. Cela permet d’optimiser la transmission du patrimoine sans attendre le règlement d’une succession souvent coûteuse en droits.

• Les donations de sommes d’argent bénéficient d’un abattement tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant – CGI, art. 790 G).
• Utiliser la rente pour financer une assurance-vie permet également une transmission avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, selon l’article 990 I du CGI.

Exemple :
Grâce à la rente issue de la vente de son appartement à Nice-Ouest, Mme Petit (83 ans) souscrit une assurance-vie et effectue une donation à ses deux petits-enfants. Elle anticipe ainsi sa succession tout en profitant d’un cadre fiscal optimisé.

4. Pas de prélèvements sociaux sur la rente

Contrairement aux revenus fonciers classiques ou aux pensions de retraite, les rentes viagères à titre onéreux ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Cette disposition fiscale favorable renforce l’intérêt du viager comme complément de revenu non dégradé par les cotisations sociales.

Cette exonération est confirmée par le BOFiP-RSA-CHAMP-20-10, indiquant que seules les rentes viagères à titre gratuit (issues de donations ou successions) sont soumises aux prélèvements sociaux.

5. Autres bénéfices indirects

• Taxe foncière : Dans de nombreux cas, elle peut être prise en charge par l’acquéreur dans le cadre d’un accord entre les parties, ce qui allège les charges du vendeur.
• Charges de copropriété : Le crédirentier peut se voir exonéré des gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur) si le contrat le prévoit, limitant ainsi ses dépenses sur le long terme.

La vente en viager, en plus d’assurer des revenus stables, est fiscalement bien plus avantageuse que la location ou la vente classique. Sur la Côte d’Azur, où la valeur immobilière est élevée et les projets de retraite nombreux, ce type de vente représente un véritable levier d’optimisation patrimoniale.

Chez Horizon Viager, nous accompagnons chaque vendeur pour maximiser les effets de ces dispositions fiscales. Une étude personnalisée permet de structurer intelligemment le bouquet, la rente, et la fiscalité associée selon le profil de chacun.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour une estimation gratuite et confidentielle de votre viager à Nice, Cannes, Antibes ou tout autre secteur de la Côte d’Azur:

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